如何標購法拍屋~ 簡單報你知喔(上)

法拍，期待又怕受傷害....!? 其實法拍並不難，只要你懂一些眉角.....其實好像沒有這麼難喔

理想中的法拍屋5W1H 告訴你

HOW:如何搜尋物件

WHAT: 甚麼樣的類型物件(住家 商辦 大廈 土地)

WHERE:建物、土地坐落區域

WHY:評估物件入手原因

WHO:競標過程中，可能出現的競爭者

WHEN:何時投標

法拍流程報乎你知

法拍固然有時候會有意想不到的驚喜價

但相對的物件拍賣牽涉到一些複雜法律問題及產權所有，買房子可是人生大事尤其是法拍在得標錢是完全無法得知物件狀況

所以更要大膽細心評估

購屋前注意事項：

1. 依個人經濟能力選購，不要輕率地訂購超出自己能力範圍的房子，請法拍屋需要墊付2~3成押標金轉自備款，且貸款條件相較於一般房屋低。

2.  購屋目的明確性，自住、投資或辦公。  

4. 實地查看房屋座落週遭環境，屋內格局，建材及設備，有無車位，車位使用人，產權是否清楚。

5. 現場查看有無租賃或被占用情形。

購買法拍屋程序：

1. 取得法拍屋資訊：

    除各法院公告欄會於拍賣前十四天刊出公告外，另可由報紙    銀行網站、代書事務所及代標公司等管道取得相關法拍資         訊。

2.  籌措資金並評估還款能力：

     標購法拍屋，依規定投標人須繳納20－30％的保證金，超       過壹萬元者得以當地台銀支票繳納，未得標者法院退還投       標人，因此在投標法拍屋前就必須先行籌措投標保證金。又     得標後須於七日內繳清拍賣價金之尾款，以取得「不動產權     利移轉證明書」，再辦理過戶，因此得標後之亦須籌措不動     產轉移之尾款。( 此部分可以透過本行「法拍屋貸款」協助     您籌措購買法拍屋之資金 )

3. 選定拍賣物件：

    依個人需求及負擔能力選定適合標的。

4.  勘察現場：

       親赴現場勘察，以瞭解投標標的物之狀況。

       (1)    標的物之標示與形狀。

       (2)    臨路狀況與面寬是否有違建或地上物 。

       (3)    是否有第三者占用，而影響點交。

       (4)    週邊環境是否符合需求，同時調查同類型房子價格                   (估價)， 以判定是否值得購買。

5.     投標：

       法拍屋的拍價訂定大約低於巿價二、三成，依規定投標人       須繳納底標價20～30%的保證金．保證金在新台幣壹萬元         以內者，得以千元大鈔放進封存袋內，超過壹萬元者，得       以銀行簽發之支票或匯票，放進封存袋內，將袋口密封，       並在封口處簽名或蓋章，未得標者，法院開標 後如未              得標，可於投標當日領回保證金。

6.     開標︰

       投標當日由競標者中出價最高者得標。

7.     流標︰

       競標者投標價均低於底標，或無人投標謂之。

8.     得標︰

       應在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款(部分可利        用銀行代墊減少資金壓力)，並取得 「不動產權利移轉證        明書」。

9.     辦理所有權移轉登記：

        取得「不動產權利移轉證明書」後並繳清契稅，持稅單、        收據、權利移轉證明書、身份證明及印章到地政事務所辦        理所有權移轉登記。

10     向銀行申請貸款：辦妥過戶取得不動產所有權，可向各           金融機構辦理抵押貸款(代墊轉一般房貸)。

投標前注意事項：

1. 租賃權問題：

       查明拍賣標的物是否有租賃權存在，法院有無排除。

2. 抵押權問題︰

       一般拍定後抵押權均可塗銷但經協議且同意者例外。

3. 點交問題：

   標的物如有人承租或被佔用情形，法院通常都不辦理點            交，標購人須與佔用者協調，在過程中教麻煩且可能要花費    一筆錢才能解決或另行起訴。

4. 標購資格：

    考量標的物是否有承購資格之限制(如國宅或工業用地或農       地等)，瞭解本身是否符合資格才去投標。

5. 優先購買權：

     查明該標的物是否有其他人有優先購買權，如地上權人、       共有人、承租人等。

法拍屋投標流程：

1.     至法院服務處索取投標單信封（信封內有投標單及保證金       信封）。

2.     開立當地台銀支票作為投標保證金(保證金金額依法院規         定)。

3.     填寫投標單。

4.   於投標日攜帶身分證及印章，在時間內至法院投標室將投      標單投入，開標後，沒得標者，當場領回保證金，得標者        則留下辦理手續。

法拍屋得標後流程：

1.     得標後７日內要付清尾款。

2.     開14日內將收到法院開出之「權利移轉證明書」，即可依        此證明書辦理過戶。

3.     如果得標物是不點交，則已經不關法院的事，如果是有點        交的話，則要寫點交狀，法院才會執行第一次的點交驅逐        原住戶。

4.     如果原住戶沒有依約搬離，則再請第二次點交時可請搬家       公司會同法院書記官與管區，將原住戶驅逐。

      依約搬離，則再請第二次點交時可請搬家公司會同法院書       記官與管區，將原住戶驅逐。

      法拍屋過戶相關費用：

相關稅費

標購法拍屋 ,我需要負擔的相關稅費有哪些?

依稅法規定之納稅義務人及一般交易習慣買賣雙方所衍生之稅捐，土地增值稅由賣方負擔，建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅依公平、習慣原則，於房地實際交屋日前稅費由賣方負責 繳納，交屋日後衍生稅費由買方繳納，其他費用如水、電費、瓦斯費、管理費等一比照辦理。其他協議應繳之費用亦應於不動產買賣契約書中詳載，以防日後爭議。以下茲就 買方應負擔之稅費表列如下：

應繳稅費 稅率 契稅 1. 房屋評定現值x6% , 2. 房屋拍定價 (以上二項可擇一從低申報契稅 ) 房屋稅 1. 住家用:房屋現值×1.2% ; 2. 非住非營:房屋現值×2% ; 3. 營業用:房屋現值×3% 拍定人自取得法院發給權利移轉證書之日起應負擔繳納房屋稅。 拍定人可申請就取得所有權之日起分算房屋稅單（每月以十五日當起徵點取得日為十五日（含）當月不計徵，超過十五日後以整月計算）。 地價稅 1. 一般稅率千分之十至千分之五十五（累進稅率）。 2. 自用住宅稅率：千分之二。 拍定人於八月三十一日（含當日）前取得移轉證書，須繳該年度稅費。拍定人於八月三十一日後取得移轉證書，不須繳該年度稅費。 土地增值稅 1. 自拍定價金中扣抵，拍定人不必繳納。 2. 拍定價額不足扣繳土地增值稅時, 則由拍定人代為補齊差額，始能發給移轉證書。 工程受益費 若有欠繳拍定人（得標人）須代為繳清，始得辦理移轉登記。 印花稅 典賣、讓受及分割不動產契據按金額1/1000計貼。 登記規費 1. 土地以當年度申報地價總額千分之一計收。 2. 建物以當年度評定現值千分之 一計收。 3. 書狀費用每張80元。 過戶登記地 政士代辦費 每件8000至10000元 設定登記地 政士代辦費 1. 每一順位抵押權3000至5000元。 2. 書狀費用每張80元。 3. 謄本每張20元。 火險地震險 依保險公司估算為準。 徵信查詢費 依各銀行收費規定。 其他費用 水、電費、瓦斯費及管理費等。

1.     監證費： 按契約書所載價值課徵百分之一，辦理地點在         鄉鎮6市區公所。

2.     公證費： 按契約書所載價值課徵千分之一，辦理地點在          地方法院公證處。(註:監證費與公證費擇一辦理)

3.     印花稅： 按照買賣合約貼足千分之一的印花。

4.     契 稅： 不動產因買賣而取得所有權者，需繳納的契稅為          契價的6％。

5.     代書費： 一般而言，買賣約10,000～ 12,000元，設定抵押        約3,000元，塗銷約1,500～2,000元，抵押權權利內容變更        約3,000元。

6.     教育捐： 不動產坐落於台灣省需加徵契稅之30％的教育          捐。

7.     地政規費： 過戶－不動產買賣價格(公契)之千分之一；設        定抵押權－設定金額之千分之一。

8.     書狀費： 視房屋、土地的筆數計算，每張八十元。

總結: 在一連串流程下來,法拍果然每一個步驟細節都不得馬虎，但辛苦終會有代價的,用俗閣大碗的價位買到法拍物件真的是獲利空間很大，然而這只是初階法拍幼幼班，適合一般想自住的社會大眾，凡舉複雜案件，如持分及不點交等物件，才是法拍高手獲利的秘密......