2015年6月3日 星期三

前言

台灣房市多頭達十個年頭,房價高居不墜,房價所得比來到民眾需12不吃不喝才能買房。況且大家都想住在交通便捷的都會區,在都會區這的建地越來越稀少的情況下,高公設比是未來房地產市場的一種趨勢。

自民國90年之後新大樓,公設比皆超過30%,在稅賦、物價不斷上漲、QE退場及明年銀行利率有機會調升,使得購屋者對於房屋公設比偏高,室內實際使用空間有很大爭議大。又或者業者是否有灌水的嫌疑?這些對於購屋者而言不可不知。何謂公設?多少公設比例才算合理?小編在此整理公共設施定義及分類與公設比例計算,讓各位有大概的認識。


.何謂公設比

公設比是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值(不含車位),對購屋人而言,公設比愈高,其可享用的公用設施雖然愈多,但其所能使用的私人空間也相對較小,因此,對大部分的購屋人而言,其對偏高的公設比之房地產大都會有較大的排斥性。

從建物登記謄本中建物標示部所載明的建物面積坪數包括三部分

(一)主建物  (二)附屬建物  (三)共有部分。如下圖所示:



其中共有部分即一般所謂的公共設施部分


在一般的情況下,公設比高,則購屋成本增加,而所謂「公設比」包含「大公」及「小公」



1.「大公」:泛指全體住戶所共同分攤的公共設施,包括消防設備地下避難室運動遊樂設施、水電設備、空調機房,或其他被計入建物面積範圍內,屬公眾使用之附屬建築等。







2. 「小公」:指當樓層或特定樓層單位的住戶所分攤的公共設施,如電梯間走道、等範圍。


所以每戶所持有持有小公面積不同,所以同一社區的公設比,不一定每戶都是一樣的。




二、公設比計算

公設比 = 共有部分(扣除車位面積)/ 《主建物面積 + 附屬建物面積+共有部分(扣除車位面積)》 , 也就是停車位的持分面積不計入公設比.

1.無車位情況



共有部分面積:25.6 m2  (7,314.62 x 35 / 10000  25.6 m2 )
公設比: 24.16 %  (25.6 / 94.55 + 11.40 ) x100 %  24.16 



2.車位合併於公設情況




共有部分面積(含車位):386.36 x 674 / 100000 +1,543.83 x 230 / 10000 + 2,100.89 x 945 / 100000  57.96 m2 
車位面積:1,543.83 x 230 / 10000  35.51 m2 

公設比:【(57.97 - 35.51 / 54.65 + 7.81 + 57.97 - 35.51)》】x100 % .26.4%


三、公設與產權

整體而言,公設比是為提升人民居住品質所必須具備的考量因素,但實際上,其灰色地帶糾紛也相對較多,如誤以為住家有很大的中庭花園,所以有較高的公設比,其實中庭花園大多為法定空地而非公設;又如購買預售屋時,發現實體屋與樣品屋有很大的差異等,而這些因素都與公設比有關。


常見的問題有

a.中庭花園露天游泳池非屬公設面積
根據內政部營建署的規定,有建築物中含有頂蓋的部分,才會列入公共空間的計算,無頂蓋的休閒設施則為「法定空地」,而法定空地並不列入公設面積,亦即列入公設面積計算者,需其上方有大樓本身結構有加頂者,如一樓或地下室羽毛球場等,至於中庭花園與露天游泳池等,則非屬公設的範圍。





b.小公登記在主建物內
業者銷售時,為求較低公設比,用以滿足購屋人的需求,因此,有部分個案可能將小公面積登記在主建物面積中,購屋人若只看謄本,可能無法明確得知,必須看「建物測量成果圖」,並依圖與建物格局比對是否有不同,藉以確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。


c.地下室公設面積平均分攤 
在都會地區之大樓地下室大部分有設置停車位,地下室公設面積全體住戶平均分攤。且住戶對於車位僅有使用權,而無所有權。若大樓住戶過多無法一戶配置一車位,則須定期抽籤分配承租,住戶因此可繳納較少管理費。此外,地下室附有停車位的大樓之公設比相對較高,地下室每坪單價通常較主建物低,大樓每坪單價也會受影響。

d. 地下室停車位面積易縮減
建商減縮車位面積,部分車道面積分攤給全體住戶,出售停車位時通常以「」來計算價格,一般若按車位長寬及車道分配計算,則平面車位含車道等公設面積,約佔7坪,機械式則為3.5~5坪。若車位面積少於這平面車位的平均值,有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶,提高建物銷售面積,而影響到住戶產權問題。






e.老舊公寓華廈零公設
一般人常有老舊住宅為低公設,甚或零公設的誤解;事實上,若根據台灣土地登記制度,建物產權登記屬於任意登記的範疇,依照屋齡之不同,有些會將住宅與公設面積全部登記在一起,或獨立登記;因此,所謂的「低公設或零公設」,其實是登記的方式不同,一般可將公設比的估算分為三個階段,即:

1.民國76年以前:國內房地產在民國76年以前登記的房子,其公設部分(如門廳、樓梯間等),大都合併於主建物中,建物平面圖並無標示公設部分,而這也是老舊房舍被誤認為零公設的主要原因。
2.民國796月至8310月:在這段期間所登記的房子,其公設部分雖然仍和主建物合併登記,但大多會標示「公設」(如門廳、樓梯間等),以及「室內」兩個部分來加以區別。


3.民國83年以後:民國8310月以後所登記的房子,則凡是共用的部分,就必須另外採用「公設登記」,不可與主建物混同登記。


四、房屋公設比多少比較合理

購買房屋之前應多比較各項優惠措施衡量自身能負擔頭期款貸款金額之後,緊接著精算公設比。某些建商為了降低每坪單價,會將停車場、車道都畫入銷售面積,估算以後,雖然每坪單價變便宜,但實際上卻是相對較高,因此,比價時不能只比登記坪數,也要看公設比,換算出室內實際坪數的單價,避免買到虛坪,付出不合理的房價。

台灣房地產一般公共設施合理負擔比比較表
樓 層 別
公設面積佔權狀總面積比
五樓以下
0%--5%
五至七樓
5%--12%
八至十二樓
12%--20%
十二樓以上
20%--28%
有開放空間連棟式集合住宅
約30%


資料來源:永慶房仲集團


五、結論與建議


其實,消費者購屋應以符合自己需求去考量公共設施的實用必要性。除了建築法規定之必要公共設施外,其他諸如游泳池、SPA、三溫暖等豪華配備是否真有需要?畢竟羊毛出在羊身上,享受豪華配備的同時,需增加購屋預算,每月亦需多付管理費,以及公設之維修、水費亦由住戶買單。不過,公設比也不是愈低愈好,公設比偏低的房子可能沒有地下停車位、沒管理室、生活機能不足、休閒設施不夠等,造成社區安全管理及停車諸多不便,因而降低居住品質,房屋價值也會走低。


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