105年拍板定案 房地合一 簡單說給你聽

除了昨天股市大盤跌了200多點的消息令人投資人心頭小震，

在房地產界風聲鶴唳，搞得投資客人心惶惶的"房地合一" 立法

院拍板通過了!

立法院今104年6月（5）日三讀通過《所得稅法》修正案，於

從2016年（105年）1/1上路，希望藉由差別稅率課稅模式處

理持有房地的時間，並達到降低短期炒房的現象，另外一方面

這個房地合一課稅一旦上路，之前的奢侈稅也將同步退場。 

 

房地合一稅重點如下

一  房地交易獲利若是超過400萬元，將依差別稅率課稅。

二 房地持有時間不滿一年就出售，課稅稅率達45%；至於持

      有時間一年以上、兩年以下稅率將會降為35%；二年以上

       至十年以下為20%；持有時間超過十年則課稅15%

三 避免所謂外資及短期投資客炒房，新制當中規定持有一年

      內買賣課稅45%，持有超過一年需課稅35%。 

      至於被學者詬病的排除條款，則是包括「非自願性買
                                                                                                         賣」、「合建分售」，兩年內出售，稅率只課20%，而

     「繼承或受遺贈取得房屋」，原持有時間也能併入計算。

房地合一合稅重點

前言

台灣房市多頭達十個年頭，房價高居不墜，房價所得比來到民眾需12年不吃不喝才能買房。況且大家都想住在交通便捷的都會區，在都會區這的建地越來越稀少的情況下，高公設比是未來房地產市場的一種趨勢。

自民國90年之後新大樓，公設比皆超過30%，在稅賦、物價不斷上漲、QE退場及明年銀行利率有機會調升，使得購屋者對於房屋公設比偏高，室內實際使用空間有很大爭議大。又或者業者是否有灌水的嫌疑？這些對於購屋者而言不可不知。何謂公設？多少公設比例才算合理？小編在此整理公共設施定義及分類與公設比例計算，讓各位有大概的認識。

一.何謂公設比

公設比是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值（不含車位），對購屋人而言，公設比愈高，其可享用的公用設施雖然愈多，但其所能使用的私人空間也相對較小，因此，對大部分的購屋人而言，其對偏高的公設比之房地產大都會有較大的排斥性。

從建物登記謄本中建物標示部所載明的建物面積坪數包括三部分

（一）主建物  （二）附屬建物  （三）共有部分。如下圖所示：

其中共有部分即一般所謂的公共設施部分

在一般的情況下，公設比高，則購屋成本增加，而所謂「公設比」包含「大公」及「小公」

1.「大公」：泛指全體住戶所共同分攤的公共設施，包括消防設備、地下避難室、運動與遊樂設施、水電設備、空調機房，或其他被計入建物面積範圍內，屬公眾使用之附屬建築等。

2. 「小公」：指當樓層或特定樓層單位的住戶所分攤的公共設施，如電梯間、走道、等範圍。

所以每戶所持有持有小公面積不同，所以同一社區的公設比，不一定每戶都是一樣的。

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