如何標購法拍屋~ 簡單報乎你知(下)

讓我們開始吧:

首先

司法院法拍屋查詢

司法院網站提供各法院拍賣的土地及房屋查詢及公告，可自行上司法院法拍屋公告作查詢。

法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告，法官再詢問債權人、債務人表示竟見後，依其心證定出

第一次拍賣底價，如無人應買，就８折減價。

第二次拍賣，無人應買，再８折減價。

第三次拍賣，無人應買，就原價公告應買三個月。

公告應買，應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣。

特別拍賣，再無人應買，債權人只得承受，撤回案件或另行估價拍賣。

另行估價拍賣後，又從第一次開始循還，法令表面上只能拍賣四次，其實幾乎無次數之限制。

依據去標售的現場經驗,通常一拍等同於市價,內行投資客是不會輕易出手，因為根本無相對利潤空間

司法院法拍屋查詢說明

1. 一般程序： 第一、二、三次拍賣及特別拍賣，可稱為「 定時間，比價錢 」，也就是司法院法拍屋查詢系統的「 一般程序 」，以標單看誰的出價最高才算得標。

1. 應買公告： 而公告應買則稱「 定價錢，比時間 」，以第三次的底價，看誰的公告應買狀先進法院就算得標，也稱為「 應買公告 」。 法院收到公告應買狀，程序上還要詢問債人及債務人意見，但實際上只要第一位送狀，買到都沒有問題。

1. 拍定價格：拍定價格查詢，意指拍賣有成交的查詢，原則上可查三個月內拍定案件，但不含流標或停拍案件。

法拍屋點交問題

買中古房屋，怕產權不清楚；標購法拍屋，產權最清楚，價錢又便宜，但點交房屋最麻煩；不點交房子糾紛多，有點交的房子點交程序也很繁瑣；如何排除點交疑難，是投標法拍屋入門課題，目前拍賣案件點交狀況可歸類為以下五種：

1. 可確定點交(佔40%) : 查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會負責將房屋點交給得標人。

1. 有條件點交(佔40%) : 查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。

1. 確定不點交(佔10%) : 查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。

1. 點交變不點交(佔5%) : 拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。

1. 不點交變點交(佔5%) : 拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」即可自行開鎖點交房屋。

標購法拍屋 ,我需要負擔的相關稅費有哪些?

依稅法規定之納稅義務人及一般交易習慣買賣雙方所衍生之稅捐，土地增值稅由賣方負擔，建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅依公平、習慣原則，於房地實際交屋日前稅費由賣方負責 繳納，交屋日後衍生稅費由買方繳納，其他費用如水、電費、瓦斯費、管理費等一比照辦理。其他協議應繳之費用亦應於不動產買賣契約書中詳載，以防日後爭議。以下茲就 買方應負擔之稅費表列如下：

應繳稅費 稅率 契稅 1. 房屋評定現值x6% , 2. 房屋拍定價 (以上二項可擇一從低申報契稅 ) 房屋稅 1. 住家用:房屋現值×1.2% ; 2. 非住非營:房屋現值×2% ; 3. 營業用:房屋現值×3% 拍定人自取得法院發給權利移轉證書之日起應負擔繳納房屋稅。 拍定人可申請就取得所有權之日起分算房屋稅單（每月以十五日當起徵點取得日為十五日（含）當月不計徵，超過十五日後以整月計算）。 地價稅 1. 一般稅率千分之十至千分之五十五（累進稅率）。 2. 自用住宅稅率：千分之二。 拍定人於八月三十一日（含當日）前取得移轉證書，須繳該年度稅費。拍定人於八月三十一日後取得移轉證書，不須繳該年度稅費。 土地增值稅 1. 自拍定價金中扣抵，拍定人不必繳納。 2. 拍定價額不足扣繳土地增值稅時, 則由拍定人代為補齊差額，始能發給移轉證書。 工程受益費 若有欠繳拍定人（得標人）須代為繳清，始得辦理移轉登記。 印花稅 典賣、讓受及分割不動產契據按金額1/1000計貼。 登記規費 1. 土地以當年度申報地價總額千分之一計收。 2. 建物以當年度評定現值千分之 一計收。 3. 書狀費用每張80元。 過戶登記地 政士代辦費 每件8000至10000元 設定登記地 政士代辦費 1. 每一順位抵押權3000至5000元。 2. 書狀費用每張80元。 3. 謄本每張20元。 火險地震險 依保險公司估算為準。 徵信查詢費 依各銀行收費規定。 其他費用 水、電費、瓦斯費及管理費等。